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以供给侧结构调整促房地产市场平稳发展
来源:学习时报    作者:喻桂    2016-09-05 09:15:41

   房地产去库存是供给侧结构性改革“三去一降一补”五大任务之一。房地产去库存要坚持分类调控、因城施策,以供给侧结构调整促进房地产市场平稳发展,同时要坚持短期举措与长远目标相结合,坚守城市均衡发展的底线,保障城市可持续健康发展。

  我国房地产市场总体平稳,但也面临去库存的严峻形势

  按照国家统计局的数据,截至2015年底,全国商品房竣工待售面积约7.2亿平方米,这一数据尚不包括在建待售的商品房期房。今年以来,全国房地产库存量略有下滑,但仍处于历史高位,房地产去库存的压力仍然较大。

  就商品住宅而言,目前全国商品住宅待售面积约4.3亿平方米,去化周期约23个月。国内不同城市商品住宅库存分化明显。部分一、二线城市受购房政策和信贷刺激影响,去年以来出现投资需求快速回升,购房需求持续旺盛,有的城市甚至出现一房难求的现象。而与此形成强烈反差的是,不少三、四线城市由于房地产放量超过与经济发展和城镇化水平相匹配的需求量,就业岗位和公共服务提供不足,人口持续外流,导致房地产库存加剧。另一方面,库存商品住宅的类型也出现分化。有的城市大户型和高端住宅供给过剩,而面向中低端购房群体的刚性需求却得不到满足,例如沿海个别城市90平方米以下的小户型存量不足三成,而90平方米以上的大中户型库存占比却达到七成以上,特别是170平方米以上的特大户型占比高达26%;而有的城市则是中小户型、高层住宅出现滞销、供给过剩,大户型和高端住宅需求得不到满足。

  就商业商务用房而言,目前全国商业商务用房竣工待售面积约3亿平方米,有的城市去化周期甚至超过商品住宅。由于受到电子商务的强烈冲击,一些城市的“提袋消费”持续萎缩,商业营业用房难以租售出去,导致商业营业用房空置率不断上升,去化周期加长。例如中西部个别城市商业用房竣工待售面积达到四五百万平方米,按照目前销售进度需要近100个月才能完全消化。另外,有的城市还处于现代服务业培育阶段,商务办公需求还不旺盛,而供给却明显出现阶段性过剩。

  房地产去库存关键在于“减量提质”,加快推进房地产供给侧结构性改革

  按照分类调控、因城施策的原则,统筹安排房地产建设的总量、供应结构、空间布局和开发进度,合理调整房地产功能转型,最大限度地防范房地产泡沫破裂带来的经济衰退、企业破产、银行坏账等系统性风险。

  一是推进商品住宅供给侧结构性改革。要坚持商品住宅的供应速度、建设时序与人口城镇化进程相匹配。对商品住宅供应明显偏多、去化周期未达到合理区间,或在建住宅用地规模过大的城市,要暂停或延缓居住用地供应计划,大幅调减新开工住宅面积,从源头上减少潜在库存;加快完善城市新拓展区公共交通、教育、医疗、休闲娱乐等公共服务配套,做到城市配套功能开发与住房开发相匹配。同时,要优化住宅产品结构和套型结构,在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产企业可以调整未预售的在建商品住房户型结构,以适应市场满足不同类型的住宅需求;此外,加大住宅产品创新,从仅提供居住空间,转向提供高品质的生活方式,促进住宅与健康医疗、旅游休闲、社区服务的融合。

  二是推进商业营业用房供给侧结构性改革。要保持商业营业用房供给总量与社会消费品零售总额相匹配。深入研究“互联网+”等新业态对商业营业用房需求量的影响,合理减少集中商业的供给总量;积极稳妥地调控未售项目的商住比例,对于商业营业用房供给过剩的区域,可以适当调减商住项目的商业规模。同时,充分遵循市场规律,积极做好商业业态策划,在“互联网+”背景下加快向互动体验、文化交往转型。

  三是推进商务办公用房供给侧结构性改革。做到商务办公用房供给与城市产业发展阶段相匹配。对于尚在培育第三产业的城市,严格控制商务办公用房的开发总量和节奏。调整优化商务办公用房的供给结构,做到高中低档搭配,满足不同层次的办公需求,特别是要充分考虑大量小微企业的办公用房租金压力。支持房地产开发企业将闲置的商业办公用房转售为租。

  推动库存商业商务用房功能转型,特别是与文化体育、健康养老、教育医疗、众创空间融合发展。

  推进房地产供给侧改革要坚持“三个均衡”不能打破的原则

  一是坚持总量均衡不能打破。通过对城镇化发展水平的预测,合理确定满足未来经济和人口增长需求的用地和建筑规模。特别是住宅用地和住宅建筑供给总量要与规划确定的人口规模相匹配。一般来讲,城市的住宅总规模按照规划的人口规模和人均住宅面积35至40平方米测算,如果住宅总量过多,就会打破供需平衡,造成住宅供给泡沫。同时,要防止为了实现阶段性去库存目标和当期财政平衡,一哄而上大规模调增住宅用地,甚至把未出让的规划科研用地、绿地、工业用地调整为住宅用地,导致长远的住宅总供给严重过剩、居住人口密度过大,影响未来城市人居环境品质。此外,还要坚持规划的建设用地规模不突破生态环境保护的“底线”,确保用地总量与资源环境承载能力相均衡。

  二是坚持结构均衡不能打破。城市是一个由各类功能有机构成的巨系统。要把房地产供给结构调整与城市用地功能结构优化结合起来,促进城市功能结构均衡。首先,住宅和产业用地的供给要做到均衡匹配。一般来讲,除特殊的休闲旅游城市以外,居住人口与城市的就业岗位之间要均衡匹配,一些城市沦为“睡城”“空城”就是未能真正做到产城融合发展。其次,住宅和商业商务用房供给要与城市支撑体系均衡匹配,不能超越市政交通、水电气基础设施和教育、医疗等公共服务设施的综合承载能力。

  三是坚持时序均衡不能打破。土地供给要结合城市的经济发展阶段、市场供需关系进行宏观调控,合理确定各阶段的住房、商业商务用地的供应时序,防止出现阶段性供给过剩,影响土地价值的发挥。特别是三、四线城市的土地供给,要遵循城市发展规律,坚持以产业功能开发为先导,公共服务配套和居住同步,形成人口集聚后逐步增加商业商务供给。对于城市拓展新区的土地出让,尤其需要科学论证合理确定开发时序,着眼城市长远发展,为城市重大功能引入,或城市转型预留足够的弹性发展空间。对于城市重点片区,宁可多留一点白,也不可信手涂鸦,不为未来城市的发展留下遗憾。

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