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农房抵押贷款如何越走路越宽
来源:学习时报    作者:陈华彬    2016-09-19 08:59:59

   习近平总书记多次强调,中国要强农业必须强,中国要富农民必须富,中国要美农村必须美。“三农”问题最核心的是农民,农民要富必须千方百计增加收入,农民收入结构包括经营性收入、转移性收入、工资性收入、财产性收入四块。其中,经营性收入想增加已经很难,玉米、水稻、小麦等粮食价格市场波动很大,收购价现在比国际市场价还要高,靠粮食生产给农民增加收入已经很难。转移性收入,主要是农业补贴,中国加入WTO以后,有“黄箱”政策限制,对粮食生产不能无限的补贴,转移性收入也到了天花板。工资性收入前几年增长比较快,但是通过体力劳动增加工资性收入也很困难。目前财产性收入占总收入的比例很小,比如农业大省安徽,去年农民财产性收入只占到总收入的1.4%,上升的空间还很大,要增加农民收入,只有在财产性收入这个空间内去拓展。要让农民拥有财产,才有可能使农民收入大幅增加,在当前城乡二元体制下,农民住房财产权的资产价值并未显现,如何唤醒这些“沉睡资产”,成为农村金融改革的一项重点工作,也是落实十八届三中全会提出“赋予农民更多财产权利”的重要举措。因此,党中央、国务院选择天津市蓟县等59个试点县(市、区)慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。

  “三大难题”困扰农房抵押贷款

  一是抵押物处置难。农房抵押贷款涉及《物权法》《土地管理法》《担保法》《城市房地产管理法》等多项法律法规,现行法律规定:农村房屋买卖合同在不是同一集体经济组织成员中流转属无效合同。所以农房抵押流转合同在不同的集体经济组织成员中流转、变现,合同也属无效,若认定合同有效,即突破了现行的法律规定。目前人大法律授权仅调整实施“关于集体所有宅基地使用权不得抵押”的规定,并没有解决抵押农房处置方面的法律障碍,基层在试点推进中仍存顾虑。

  二是试点工作经费缺口较大。农房确权登记与颁证要经历测量、绘图、建档、办证等多个环节,需要聘请专业人员和机构进行操作,按照户均费用100元计算,如果试点县(市、区)有24万农户,经测算办证需要经费2400万元,加上收储、风险基金等财政支出,预计启动农房抵押贷款试点工作需要筹措工作经费3000万元以上。由于中西部大多数试点县(市、区)级财力有限,筹措试点工作经费压力较大,经费不足将会影响试点工作进度和成效。

  三是体制运转不畅。从全国农房抵押贷款59个试点县(市、区)名单上看出,每个省有1到4个县(市、区)参加农房抵押贷款试点,涉及单位较少,试点工作没有引起省级政府及相关部门的足够重视,目前尚未出台省级相关支持政策,作为一项全国性的试点工作,由于农房抵押贷款试点涉及国土、住建、财政、金融、保险等诸多部门的工作,需要上级相关部门的共同支持,仅由县级政府推动压力较大。

  构建“五大体系”开拓农房抵押贷款新路径

  一是构建普惠型工作支撑体系,为农房抵押贷款创造条件。在试点县(市、区)全面推进农民宅基地使用权和住房所有权确权登记颁证工作,根据农户申请及时办理农民住房不动产权证。参照城市房屋抵押登记办法,对农民住房财产权进行抵押登记,完善他项权利证书的发放和登记注销程序。

  二是构建全方位金融服务体系,为农房抵押贷款搭建平台。鼓励支持试点县(市、区)辖区内所有银行业金融机构结合实际制定农房抵押贷款试点工作实施方案,开发农房抵押贷款相关信贷产品,人民银行设立专项支农再贷款,银监局制定差异化监管政策,用于支持金融机构积极开展农房抵押贷款试点业务。

  三是构建多层次市场流转体系,为农房抵押贷款注入活力。实行农民住房财产权抵押价值评估制度,组建包括农民住房在内的农村产权流转交易平台。建立健全第三方评估机制,规范、公正开展评估,引导法律、评估、担保、公证等专业中介机构为各类农村产权交易提供法律咨询、产权评估、融资担保、交易公证等配套服务。建立农房收储机构,对农户无法履约、银行依法处置的农房资产按市场化方式进行收储处理。完善抵押住房处置机制,通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押农房。

  四是构建广覆盖风险缓释体系,为农房抵押贷款营造环境。将农房抵押贷款纳入政策性融资担保风险分担和代偿补偿范围,鼓励政策性融资担保公司开展农房抵押贷款融资担保业务。积极引导农业政策性保险机构开办农房抵押贷款保险,并鼓励商业性保险机构积极参与,做到保险费率低于其他保险业务综合费率,切实减轻抵押农房的农民负担,通过保险与涉农信贷的协作配合,创建多层次、多形式的农业担保体系。大力推进信用户、信用村、信用乡(镇)评定与授信,为农房抵押贷款营造良好信用环境。

  五是构建宽领域政策保障体系,为农房抵押贷款守住底线。做好规划引领,在土地利用总体规划指导下,整合农村土地资源,做好村庄规划和农村宅基地规划,提高农民住房市场价值。适度扩大抵押农房处置范围,变卖或拍卖的农民住房,受让人扩大为试点县(市、区)域内所有户籍居民。建立农民基本住房保障机制,将无力偿还贷款的农民纳入城镇公共租赁住房保障,为无房农民提供廉价住房,切实保护农民的基本居住权,避免农民家庭因丧失住房流离失所或酿成社会问题。链接

  “黄箱”政策(Amber Policies),农业协定将产生贸易扭曲、需减让承诺的国内支持政策称“黄箱”政策,要求各成员方用综合支持量(Aggregate Measurement of Support)来计算其措施的货币价值,并以此为尺度,逐步予以削减。政策措施主要包括:价格补贴,营销贷款,面积补贴,牲畜数量补贴,种子、肥料、灌溉等投入补贴,部分有补贴的贷款项目。

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