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盘活城市存量工业用地的供给侧《药方》
来源:学习时报    作者:郑振刚    2017-01-16 07:31:21

  随着城市化和工业化的不断深入,我国发展面临的土地资源约束进一步加大:一是建设用地扩张较快,土地供需矛盾日益突出;二是耕地保护压力越来越大,占补平衡难以实现;三是土地利用仍较粗放,投入产出效益有待提高。如何有效盘活低效存量工业用地,对工业用地“二次开发”的科学机制进行探索完善,不仅有利于加快形成节约集约用地,促进经济发展方式转型,而且对于土地资源的供给侧结构性改革意义重大。

以产业用地这一重要资源为着力点,启动土地要素的供给侧改革,能够有效带动更大范围产业领域的供给侧改革,最终实现改革的乘数效应和裂变效应。

规划引领,提升土地利用科学性。通过研究产业地图、城市空间规划等,从规划上进行梳理;以城市更新思想为引领,实现规划的创新发展。对标国际领先的业态,围绕“微笑曲线”两端的高端研发设计与终端销售服务功能积极布局,配套以适应上述新业态的新形态、新建筑,通过城市载体的更新,实现完善城市功能、强化社区服务、完善公共空间、改善生态环境、构建慢行系统、塑造城市特色,助推产业升级。

推进税费改革,降低转让环节税费。在存量工业用地盘活过程中,通过转让引入有实力有经验的第三方主体,实现转型开发。在我国现行税收制度下,土地转让环节涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、所得税、印花税等,其中营业税、土地增值税占较大比重。为推动供给侧结构性改革,实现存量工业用地资源的合理化配置。在现有基础上,进一步降低土地交易环节税费,停征、免征、降低部分行政事业性收费和政府性基金。

改革土地出让方式,降低企业用地成本。伴随城市化进程,大型城市的土地价格不断攀升,企业用地成本不断增加,对大型企业转型升级,中小企业创业创新带来较大负担。为更好促进产业转型升级,减轻企业土地成本,建议对研发总部类用地出让,在原土地价格上给予适度降低;推行工业用地弹性出让制度,改变过去工业用地按一次性、最高年限出让的传统做法。试行出让年限按20年、30年确定的,土地出让价可根据年限相应折扣;试行“先租后让”模式,待考核期满、验收达标后,再签订剩余年期土地出让合同并缴纳相应土地出让金。出让年限届满的工业用地,续期出让价格可以结合产业门类、用地年限、往年产值及纳税情况等进行修正,对优质企业在续期价格上给予一定的优惠;工业用地转型所补缴的土地价款,可按照分期方式缴纳,或在项目竣工后房地产登记前缴纳。

健全土地储备机制。现行的土地收储制度实施多年,有其积极意义,但也存在一定的不足。突出表现为不利于调动原土地权利人的积极性,同时对政府的储备资金要求比较高,对原土地使用权人的利益分享较少,土地收储的难度较大。为解决这一难题,应充分调动各级政府、原土地使用权人的积极性,共同参与到存量工业用地的开发中来,实现多方共赢为着力点,加快完善现有土地储备机制,并探索建立合资入股、共同开发的收储机制。同时,探索建立以返还一定比例的建筑面积为前提的收储机制和建立共享土地增值收益的收储机制。

建设标准厂房、以出租厂房替代出让土地。在工业用地的供应过程中传统的“拿地—建设厂房—投产”的方式,对于企业而言,不仅前期耗费时间长,占用资金量大,而且若中后期产业周期调整或企业经营不善,企业退出难度大,间接造成土地的闲置。适度创新土地供应新模式,逐步试点以供应标准厂房代替净地出让的运作方式,是土地供给端改革的新模式。这使政府及国有园区开发主体克服了以土地出让形式造成土地资源日渐稀缺,无地可供的问题,为土地的持续利用提供了保障;有利于政府及园区开发区主体掌握土地二次开发的主动权。通过不再续约、厂房回购、价格杠杆等方式,有效淘汰落后产能,引入先进产业,实现产业的升级;有利于政府及国有园区开发主体享受土地增值收益,实现国有资产保值增值。

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