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抑制房价只需一招
来源:学习时报    作者:王东京    2016-10-31 09:15:08

   据说为规避房产限购,上海近来到民政部门登记离婚的人络绎不绝,高峰期队伍要排到街上去。这事听来有些夸张,可前几天又有朋友说北京现在也是暗流涌动,不少人正准备为买房离婚。国内房产市场到底怎么了?近乎天价人们还趋之若鹜,难道房价真的会这样一直涨、涨、涨?

  十年前我曾撰文《房产升值不是铁律》,2011年我又写了《稳定房价方为上策》,现在回头看,这十年房价虽有涨落,但势头仍在涨,而且今天房价已大大超出上次金融危机前(2007年)的高点。更让人不解的是,政府这几年一直在稳房价,先后出台了“房产限购”“提高首付”等措施,有些城市还在进行房产税试点,可至今房价还是高居不下。

  这是奇怪的现象。之所以如此,有人说是因为国家垄断土地供应,令房产供不应求所致;有人说是地方政府过于依赖土地财政推高了地价,而高地价又推高了房价;也有人说是房产税目前只是试点,大多购房者认为房产税不会很快推开,心存侥幸。骤然听,以上说法似乎都有理,但往深处想,这些其实并不是推高房价的原因。

  我不否认国家垄断土地供应的事实。13亿多人口的大国,18亿亩耕地红线当然要守,无可厚非。问题是土地供应垄断是否真的造成了房产供不应求?据我所知,现在的购房者多数并不是自己有刚需,而是炒房盈利。事实上,时下一、二线城市已有不少房屋空置。一方面,有刚需的人买不起房;另一方面,有钱人买了房又不住。高房价与高空置并存,你能说房产供应短缺么?

  以往地方政府过于依赖土地财政也是事实。我曾说过,有三个利益相关者希望房价上涨:一是房地产开发商;二是开发商的贷款银行;三是地方政府。比如地方政府,只要房价涨地价会跟着涨,地价涨财政可多进账。不过即便如此,也不能将高房价归罪于土地财政。经济学说,地价与房价之间是房价带动地价而非地价推高房价。君不见2007年前房价一路上涨,地价也一路涨;而2008年发生金融危机,当年房价大跌地价也大跌。是的,开发商不蠢,市场房价不高,他们不可能出高价买地。

  房产税推开能否抑制房价?这问题我暂不答,让读者自己先思考。这里先讨论房价究竟由何定,这个问题清楚了,答案也就有了。一般地讲,房产作为商品,价格当然要由供求定。但问题是供求双方具体如何出价?对此马克思当年对土地价格的分析应该对我们有启发。马克思说:土地价格决定于两个因素:一是土地地租;二是银行利率。两者的比值就是土地价格。

  让我用例子解释吧。假如有甲乙两人,其中甲有块地想卖,而乙也想买这块地。请问这块地的价格怎么定?假定该地的租金预期每年一万元,银行利率5%,照马克思的分析,一万元地租除以5%的利率,价格就是20万元。这是说,乙出价若少于20万元,甲不会卖地,因为少于20万元甲将来的存款利息会低于土地租金;但若甲出价高于20万元,乙也不会买,因为高于20万元的存款利息要比土地租金多,乙将得不偿失。

  由此见,甲是否卖地或乙是否买地,最终要看土地租金与存款利息是否相等。若租金高于利息,人们乐于买地;若租金低于利息,人们会选择存款。房价与地价的道理其实一样。假若房产的预期收益高于存款利息人们会买房;否则就不会买房。这是说,房价高低也决定于预期收益与利率。所以经济学家费雪说“资产价格是该资产预期收入的贴现”。

  明白了这个道理,我们就不难理解当下人们为何要热衷购房了。归根到底,是人们对未来房产的收益预期高于存款利息。想来也是,目前国内商业银行五年期的存款利率仅4.9%,而仅今年上半年一线城市的房价就涨了近30%,房价涨幅相当于银行利息的六倍。重利之下,人们怎会无动于衷呢?

  很明显,要抑制房价只有两个办法:一是加息;二是改变房产的升值预期。加息可增加购房的机会成本,但可操作的空间不大。目前工商企业平均利润率6%,利率再高也不能超过6%,所以可取的一招是改变人们对房产的升值预期。若预期不变,继续追涨,房价真的还会涨。现在的难题,是怎样改变预期?有两点可以肯定:房产限购改变不了预期;提高首付也改变不了预期。

  所以作此判断,我的解释是,限购的初衷是压需求,但限购所释放的信号却是房供不足、房价要上涨,这样不仅不能压需求,反而是刺激了需求。今天北京、上海等城市出现离婚潮就是例证。可为何说提高首付也改变不了预期呢?因为只要炒房的收益高于利息,银行不给贷款购房者就会转从民间借。扪心自问,若有人肯付比银行高一倍的利息,你是否愿将存款提出来借给他?

  思来想去,我认为改变房产升值预期的关键是征税。房产税对人们预期当然会有影响,但也不能作过高估计。早在五年前上海就启动了房产税试点,可今天房价照样涨。为什么?原来,人们买房是为了炒房,击鼓传花,税可通过加价转出去。重症下猛药,还应同时开征遗产税。房最后在谁手里谁交税,断了后路,对房产的预期必陡然逆转!

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